Darowizna mieszkania, domu, działki lub udziału w nieruchomości na rzecz członka najbliższej rodziny może korzystać z pełnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Konieczne jest jednak spełnienie warunków przewidzianych w ustawie. Znaczenie mają stopień pokrewieństwa, forma aktu notarialnego, prawidłowe określenie przedmiotu darowizny oraz dopełnienie obowiązków formalnych. Osobno należy ocenić koszty notarialne i sądowe, zabezpieczenie interesów darczyńcy, a także skutki późniejszej sprzedaży lub rozliczeń spadkowych.
Z artykułu dowiesz się:
Darowizna nieruchomości w najbliższej rodzinie może zostać całkowicie zwolniona z podatku od spadków i darowizn. Nie jest to sposób na obejście przepisów, lecz zastosowanie preferencji przewidzianej przez ustawodawcę dla określonego kręgu bliskich osób.
Darowizna mieszkania w rodzinie, podobnie jak darowizna domu, działki lub udziału w nieruchomości, polega na nieodpłatnym przeniesieniu prawa na obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. W przypadku nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego. Bez jej zachowania własność mieszkania, domu lub działki nie zostanie skutecznie przeniesiona.
Przy planowaniu darowizny trzeba rozdzielić trzy niezależne zagadnienia:
Brak podatku od darowizny nie oznacza więc, że cała czynność będzie bezkosztowa. Nie przesądza również o tym, że obdarowany będzie mógł od razu sprzedać nieruchomość bez konsekwencji w podatku dochodowym.
Pełne zwolnienie dotyczy tak zwanej grupy zerowej, do której należą:
Preferencja może więc obejmować nie tylko darowiznę od rodziców dla dziecka, lecz także przekazanie nieruchomości między małżonkami, rodzeństwem albo dziadkami i wnukami. Decydujące znaczenie mają rzeczywista relacja rodzinna, prawidłowa forma czynności oraz spełnienie wymagań ustawowych.
Darowizna nieruchomości na rzecz osoby z grupy zerowej może korzystać z pełnego zwolnienia niezależnie od wartości przekazywanego majątku. Oznacza to, że zwolniona może być zarówno darowizna niewielkiego udziału, jak i mieszkania lub domu o znacznej wartości.
W przypadku nieruchomości umowa jest zawierana przed notariuszem. To istotnie upraszcza obowiązki obdarowanego. Jeżeli darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego, nie trzeba dodatkowo składać formularza SD-Z2, aby skorzystać ze zwolnienia. Notariusz przekazuje wymagane informacje organom podatkowym i stosuje zwolnienie, jeżeli spełnione są jego warunki.
Formularz SD-Z2 ma szczególne znaczenie przy innych darowiznach w najbliższej rodzinie, które nie są objęte aktem notarialnym, na przykład przy przekazaniu pieniędzy. W takich sytuacjach obdarowany powinien co do zasady zgłosić nabycie w ustawowym terminie, jeżeli łączna wartość otrzymanego majątku przekracza obowiązujący limit.
Przy darowiźnie nieruchomości sytuacja wygląda inaczej, ponieważ udział notariusza jest obowiązkowy. Nie oznacza to jednak, że strony mogą pominąć kwestie podatkowe. Kancelaria musi otrzymać prawidłowe informacje o pokrewieństwie, wartości nieruchomości i wcześniejszym sposobie jej nabycia.
Notariusz przygotowuje akt darowizny na podstawie dokumentów i ustaleń przekazanych przez strony. Weryfikuje tożsamość uczestników, tytuł prawny darczyńcy oraz podstawowe dane dotyczące nieruchomości. Odczytuje treść aktu, wyjaśnia skutki składanych oświadczeń i potwierdza zawarcie umowy.
Do jego zadań należy również:
Notariusz nie zastępuje jednak doradcy podatkowego ani pełnomocnika analizującego długofalowe skutki rodzinne. Przy skomplikowanym stanie prawnym, darowiźnie z poleceniem, hipotece, ustanawianiu rozbudowanych zabezpieczeń lub ryzyku sporu o zachowek potrzebna może być dodatkowa konsultacja prawna.
Darowizna mieszkania, domu lub działki wymaga przygotowania dokumentów i ustalenia warunków przed podpisaniem aktu. Proces zazwyczaj przebiega według następującego schematu:
Przy darowiźnie udziału w nieruchomości trzeba jednoznacznie wskazać jego wielkość. Przekazanie udziału nie oznacza przeniesienia własności konkretnego pokoju, piętra lub fragmentu działki, lecz określonej części prawa do całej nieruchomości.
Po zawarciu umowy obdarowany staje się właścicielem albo współwłaścicielem i przejmuje wynikające z tego obowiązki. Powinien między innymi zadbać o aktualizację danych dotyczących podatku od nieruchomości, opłat administracyjnych, ubezpieczenia oraz umów związanych z korzystaniem z lokalu lub domu.
Dokładna lista zależy od rodzaju nieruchomości, sposobu jej nabycia i wymagań konkretnej kancelarii. Najczęściej potrzebne są:
Jeżeli nieruchomość została nabyta w spadku lub w ramach wcześniejszej darowizny, notariusz może poprosić o zaświadczenie z urzędu skarbowego potwierdzające uregulowanie podatku, zwolnienie albo przedawnienie zobowiązania.
Warto wcześniej przekazać kancelarii informacje o hipotece, służebnościach, roszczeniach, najmie i innych prawach osób trzecich. Pozwala to uniknąć przesunięcia terminu podpisania aktu.
Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn nie oznacza braku innych wydatków. Przy darowiźnie najczęściej pojawiają się:
Maksymalna wysokość taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności i rodzaju umowy. Stawki określone w rozporządzeniu są wartościami maksymalnymi, a nie stałym cennikiem obowiązującym w każdej kancelarii. Do uzgodnionego wynagrodzenia doliczany jest VAT, a osobno rozlicza się wypisy i opłaty sądowe.
Przed umówieniem aktu warto poprosić kancelarię o szczegółową kalkulację. Powinna ona rozdzielać:
Ma to szczególne znaczenie przy analizie zagadnienia „darowizna mieszkania dla syna lub córki a koszty notarialne”. Brak podatku nie usuwa bowiem kosztów przeprowadzenia i ujawnienia transakcji.
Po podpisaniu aktu własność przechodzi na obdarowanego. Jeżeli darczyńca zamierza nadal mieszkać w lokalu lub domu, samo rodzinne ustalenie może okazać się niewystarczające. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest ustanowienie odpowiedniego prawa w akcie notarialnym.
Najczęściej stosuje się służebność osobistą mieszkania. Może ona zapewniać darczyńcy prawo do korzystania z całego lokalu albo z określonych pomieszczeń przez czas wskazany w umowie, często do końca życia. Służebność warto ujawnić w księdze wieczystej, dzięki czemu będzie widoczna również dla ewentualnego przyszłego nabywcy.
Treść zabezpieczenia powinna określać:
W zależności od sytuacji rodzinnej można rozważyć także umowę dożywocia. Nie jest ona jednak darowizną i wywołuje inne skutki cywilne oraz podatkowe. Wybór między darowizną ze służebnością a dożywociem wymaga analizy rzeczywistych potrzeb stron.
Darowizna mieszkania lub domu obciążonego hipoteką jest możliwa, ale wymaga szczególnej ostrożności. Hipoteka pozostaje związana z nieruchomością, dlatego bank nadal może dochodzić zaspokojenia z obciążonego majątku zgodnie z treścią zabezpieczenia.
Przeniesienie własności nie powoduje automatycznego przejęcia kredytu przez obdarowanego. Dłużnikiem osobistym wobec banku może nadal pozostawać darczyńca, chyba że bank zgodzi się na zmianę kredytobiorcy lub strony przeprowadzą inną odpowiednią procedurę.
Przed darowizną należy sprawdzić:
Nieruchomość obciążona hipoteką może później sprawiać trudności przy sprzedaży albo ustanawianiu kolejnych zabezpieczeń. Informacje o obciążeniach mają więc duże znaczenie również wtedy, gdy obdarowany w przyszłości będzie przeglądał mieszkania lub domy na sprzedaż w Szczecinie i planował zamianę dotychczasowej nieruchomości.
Otrzymanie nieruchomości w darowiźnie nie powoduje powstania przychodu w PIT po stronie obdarowanego. Skutki podatkowe mogą jednak pojawić się przy późniejszej sprzedaży.
Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym obdarowany nabył nieruchomość w drodze darowizny. Nie przejmuje on w tym zakresie daty wcześniejszego nabycia przez darczyńcę. Odmienna zasada dotyczy nieruchomości nabytych w spadku, przy których uwzględnia się okres posiadania przez spadkodawcę.
Jeżeli obdarowany sprzeda nieruchomość przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku jej nabycia, może powstać obowiązek rozliczenia dochodu w zeznaniu PIT-39. Stawka podatku wynosi 19%. Przy nieruchomości otrzymanej nieodpłatnie kosztem uzyskania przychodu nie jest cena zapłacona wcześniej przez darczyńcę. Uwzględnić można między innymi udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości oraz odpowiednią część zapłaconego podatku od spadków i darowizn, jeżeli taki podatek wystąpił.
Podatku można uniknąć lub ograniczyć go przez skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeżeli przychód zostanie przeznaczony na ustawowo określone własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat od końca roku, w którym doszło do sprzedaży. Spełnienie warunków ulgi trzeba odpowiednio udokumentować.
Darowizna nieruchomości może mieć znaczenie przy przyszłym dziedziczeniu po darczyńcy. Przekazany majątek może zostać uwzględniony przy obliczaniu zachowku, a w niektórych przypadkach także przy zaliczaniu darowizny na schedę spadkową.
Nie oznacza to jednak, że każda darowizna jest rozliczana w identyczny sposób. Znaczenie mają między innymi:
Wartość darowizny na potrzeby zachowku ustala się według zasad prawa spadkowego, a nie wyłącznie na podstawie kwoty wpisanej kiedyś do aktu. Z tego powodu darowizna jednego z najważniejszych składników majątku może w przyszłości prowadzić do roszczeń między obdarowanym a osobami uprawnionymi do zachowku.
Formularz SD-Z2 ani informacja przekazana przez notariusza nie rozstrzygają kwestii spadkowych. Dotyczą obowiązków podatkowych, a nie wzajemnych roszczeń członków rodziny.
Problemy najczęściej wynikają nie z samej darowizny, lecz z nieuwzględnienia jej późniejszych konsekwencji. Do typowych błędów należą:
Dokładne przygotowanie aktu i omówienie długofalowych skutków pozwalają uniknąć sytuacji, w której korzystna podatkowo darowizna staje się źródłem rodzinnego lub finansowego sporu.
