Kaucja - dla najemcy dodatkowa opłata przy wynajmie mieszkania, dla właściciela nieruchomości forma zabezpieczenia od ewentualnych zniszczeń. Tylko czy naprawdę jest potrzebna? I jak powinno wyglądać jej rozliczenie, by uniknąć nieporozumień? Odpowiadamy.
Kaucja to nic innego jak określona suma pieniędzy, która zabezpiecza roszczenia w przypadku niewywiązania się z umowy. Najczęściej służy do pokrycia strat wynikających z użytkowania domu czy mieszkania lub braków w płatnościach. Zwykle jej wysokość wynosi równowartość jednego czynszu. W przypadku nowych apartamentów zdarza się, że opłata sięga wysokości trzech czynszów. Czy to dużo? W przepisach mieści się zapis informujący, że maksymalna wysokość czynszu to nawet dwunastokrotność czynszu. Najemcy często życzą sobie przeznaczenia opłaty na poczet ostatniego rachunku umowy. Nie zawsze jest to korzystne dla właściciela lokalu, ponieważ jeśli w dzień odbioru mieszkania znajdzie w nim defekty wymagające naprawy, zostanie bez zabezpieczenia i bez prawa do egzekwowania środków na remont. Jest też druga strona modelu. Najemcy często zarzucają wynajmującym wyolbrzymianie strat i zawyżanie kosztów ich pokrycia. Zazwyczaj kończy się to całkowitym brakiem zwrotu pieniędzy. Kwestie rozliczenia powinna zabezpieczyć umowa.
Właściwie skonstruowana musi zawierać jasno sprecyzowane zasady rozliczania kaucji i obowiązki najemcy. Niezbędny jest punkt dotyczący zakazu jednostronnej decyzji potrącenia kaucji z ostatniego czynszu. W ten sposób uniknie się sytuacji, w której pieniądze przedwcześnie wracają do najemcy mimo uszczerbków w mieszkaniu. Jednocześnie takie zabezpieczenie honoruje sytuację, w której najemcy są gotowi do opuszczenia nieruchomości przed czasem i zdanie mieszkania w terminie wskazanym w umowie będzie jedynie formalnością. Sposobem na bezkonfliktowe zdanie mieszkania jest dotrzymanie obowiązków lokatorskich. Zwykle jest to: utrzymywanie porządku w mieszkaniu i dokonywanie drobnych napraw. Należy jednak jasno sprecyzować czy drobna naprawa to wymiana pękniętego wężyka pod zlewem czy całej instalacji hydraulicznej. Mimo tego, że obowiązki są podparte kodeksem prawa cywilnego, to ich interpretacja bywa różna.
Ostatnim dokumentem, którego nie można pominąć jest protokół zdawczo-odbiorczy. To właśnie w nim muszą się znaleźć wszelkie uwagi najemcy dotyczące stanu zajmowanego lokalu. Oberwana spłuczka toaletowa, wytarte siedzisko na skórzanej kanapie, brak klamek przy szafkach czy karniszy w lampach. Niezbędny jest też odczyty liczników. Każdy z wymienionych elementów powinien być udokumentowany zdjęciami. Niestety wiele osób zaniedbuje tą część formalności, traktując ją jako przesadną. W żadnym razie! Właściciel mieszkania przy rozliczeniu z pewnością nie zignoruje pozostawionych w nim defektów. Po latach od podpisania umowy pamięć o przebarwieniu na sofie czy braku jednego gniazdka w ścianie może się zatrzeć. Protokół pomoże porównać stan z przed wynajmu z tym po wynajmie.
Ostatni ważny zapis dotyczy terminu i sposobu zwrotu kaucji. Przepisy dają na to maksymalnie 30 dni. Jako najbezpieczniejszą formę wskazuje się przelew bankowy jako że gwarantuje udokumentowanie dokonania płatności. Bez dwóch zdań kaucja jest niezbędna przy umowach tego typu. Chcąc uniknąć nieporozumień z nią związanych wystarczy zadbać o właściwe dokumenty.